以房养老试点落地 开封短期内不推行
发布时间:2015-07-29 来源:汴梁晚报以房养老试点落地 开封短期内不推行
将房子抵押给银行、保险公司等金融机构,评估后获得一笔款项,由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故,被抵押房产处置后用于偿还贷款本息,增值部分还有望归抵押权人所有。这样一种和传统按揭方式相反的“倒按揭”养老模式,在经历了一年的酝酿后终于呱呱坠地。据悉,上月底,有两户广州籍老人签署了以房养老合约。至此,4大试点城市北京、武汉、上海和广州都找到了接受以房养老的客户,共有22户家庭获得承保。这些家庭包括孤寡、失独、无子女、空巢和有子女的老人。
拿房子换钱养老
以房养老就是老人将拥有的房屋抵押给保险公司或银行,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权,并按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后,保险公司或银行获得抵押房产处分权,处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
以房养老具体操作流程:电话约访老人→面谈详解产品→确定老人投保意愿→签署投保意向书→对房产进行价值评估→有效保险价值确认→再次与老人沟通确认意愿→签署投保单、产品说明书、补充协议及相关附件→签署房屋抵押合同→办理抵押登记、公证等。
2013年8月,国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》将以房养老提上议程,并在2014年7月1日正式落地。不过,虽然这种产品是养老市场的一种有益补充,但却与中国养老传统和房地产市场消费习惯背道而驰,即使保险公司显示出极大兴趣,但从设计到最终销售成功,则花了整整一年,而且到目前为止,也只有一家公司推出。
今年3月,保监会批复幸福人寿《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》保险条款及费率,这也是我国国内首款保险版以房养老产品。首款保险版以房养老产品由幸福人寿正式推出,这也是目前仅有的一家保险公司推出的以房养老保险产品。
根据合同,基本保险金额基于所抵押房屋的评估价值,在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后确定。上月底,第一位广州老人签署合同后,这一产品在4个试点城市全面落地。
保本微利 按月领取
以房养老保险产品主要从老年消费者的立场和角度研发设计,力争满足孤寡、无子女、失独等特定群体老人的养老需求。幸福人寿方面在接受媒体采访时说:“与这些老人的联系沟通、产品介绍,需要耐心细致、深入浅出、通俗易懂地讲解产品和相关流程,沟通的时间相当长,沟通内容细致,直到老人完全理解条款的每一条含义为止,并给老人留足消化理解和投保决策的空间和时间。”
由于各地房价差异巨大,通过以房养老领取的养老金不是按房屋的面积和地段估算,而是根据老人与保险公司共同选择的国家认可的第三方评估机构评估的房产价值进行估算(养老金费率表已在保监会网站公布)。
幸福人寿方面强调,这个产品的设计原则是保本微利。以65周岁男性、房产有效保险价值500万元为例,老人每月领取的养老金为15155元,直至去世。如果存在退保利益和中途退保的情况,在同样条件下,这位老人每月可领取12340元的养老金。
普及时机远未成熟
民众最关心的是房价波动问题。幸福人寿曾向媒体表示,最初的产品设计已考虑到房屋预期增值收益,在评估抵押房产价值时,首先会对价值增长部分调增养老金,提前把给付投保人房产预期增值收益因素考虑在内;其次,保险公司不参与分享房产增值收益,如果将来房价上涨,抵押房产价值的增长部分将全部归属投保人。
这一方式在保证老人可终身领取固定养老金的同时,不受房价下跌的影响。业内人士表示,政府和监管机关都大力鼓励保险业积极促进养老服务业的发展,保险公司在养老领域将拥有广阔的发展空间,谁能在养老领域喝到“头啖汤”,谁就能享受到政策红利,抢占发展先机。但是即便如此,其他保险公司目前还没有对这一项目有实质性的推进。“业务虽然有需求,但前期投入成本大、后续执行难。”业内人士纷纷表示。
有大型养老保险公司表示,目前推广的难点除传统观念阻力外,民众对保险产品的理解认知上还存在一定障碍。具体到此类产品,因目标客户相对较窄,从寻找目标客户、进行沟通到最后执行,短期内还无法形成规模效应,不过未来养老产品具有相当大的发展空间。
开封是否可行
开封市住建局有关科室负责人告诉记者,目前以房养老仅在4个城市进行试点,还处于试点探索阶段,开封短期内不会推行。该负责人同时提出,以房养老在国外发展已很成熟,英国、美国、日本和新加坡等国家推行得很好,将来实行的话,我们完全可以借鉴他们的做法,少走很多弯路。
“老人采取以房养老,每月拿到的养老金和退休金加起来应该可以过得非常有质量。”有市民非常赞同以房养老模式,认为“丁克”家庭应该最欢迎这样的模式,以房养老值得期待。值得期待的理由有二:一是“4+2+1”的家庭模式已经出现在人们面前,面对巨大的家庭压力,独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年;二是老年人晚年的花费也在不断上升,而以房养老的养老模式恰恰能改善“有房富人、现金穷人”的“中国穷老人”现状。
不过,也有很多人持相反观点。市民刘先生表示,他一直在关注以房养老的推行进程。他认为,由于目前我国关于养老的法律规定还不够完善,政府层面的以房养老就很难推行,以房养老需要民政、房管、人社、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到全面推行。
还有市民说,“养儿防老”的观念一直影响着国人,将自己居住多年的房产抵押给保险公司、不给子女,许多老人和年轻人还难以接受。“我有儿有女,说实在话,他们还眼巴巴看着我这房子呢。我把我的房子抵押给银行以后,我的生活水平提高了,可等我百年后不在了,房子让银行给收走了,那我儿女不得骂我啊。”市民张阿姨侃侃道来。
有专家也认为,以房养老很难快速发展。现有的以房养老保险方案由保险公司提供,并且投保人与保险公司是按自愿原则订立,无法解决信息不对称问题,所以从机制设计来说注定行不通,这违背基本经济规律。