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生死存亡2019,开封楼市保卫战已经打响!

发布时间:2019-09-23    来源:开封楼市内参   
核心提示:NO.1|壹 在以往,当地产销售团队 激情澎湃的喊出 “誓死血拼完成全年回款任务”的豪言壮语 大多会在「金九银十」这波热销行情之后 但在今年,这场捍卫地产商们生死存亡的保卫战 已经在8、9月份提前纷纷打响 交战 ...

NO.1 | 壹

在以往,当地产销售团队

激情澎湃的喊出

“誓死血拼完成全年回款任务”的豪言壮语

大多会在「金九银十」这波热销行情之后

但在今年,这场捍卫地产商们生死存亡的保卫战

已经在8、9月份提前纷纷打响

交战之惨烈、战役之宏大、伤亡之悲壮

是近几年开封市场未曾有过的

正如一位开发商老总

向我们推心置腹所倾诉的情况,如出一辙

从现在到今年年底之前,每个开发商的日子

将会是异常的难受与煎熬

一方面,在政策层面

短期之内绝不会在开封市场

出现任何松绑的迹象

另一方面,在金融层面

给予购房者的所带来的购房成本

正在显而易见的逐步上升中

大家买不起房,受苦受难的最终还是开发商

再一方面,在市场终端

观望氛围已经成为当下共认的主流

来访不多、何谈成交?

当开发商们如「钝刀割肉」的撕裂感

一步步传导到营销第一线的时候

那些为销售日夜发愁的职业经理人们

才是最心焦的

以至于,许多媒体和供应商朋友

均接收到了他们拉访、带访的请求

而市场不好过的另一个层面体现

便是下半年市场中,真正开盘和入市收钱的新项目

能推迟的就推迟了,能平销的就平销了

他们等不及积攒客户集中开盘

生怕来之不易的购房者被其他项目抢去

相中就立马逼定、选房、签合同,落袋为安

他们不敢赌当下市场的深浅

停工期的日渐迫近、市场厮杀的激烈惨状

都让他们纷纷退避三舍,以求来年市场的风调雨顺

因此,我们看到

当下留在市场上进行火拼的

往往都是以价格当做兵刃

此起彼伏、且有越演越烈之势

特价房、团购房、首开房等噱头一大堆

归根到底,还是妥协于市场,给出了让利

上半年曾经傲视一方的中意湖片区

个别楼盘高层价格最低已经下探至7800左右

西湖片区的高层最低限,也在7字头徘徊

北区已经下滑到无底线的6字头

运粮湖畔的洋房更是来到了8000上下

如果你的微信好友

有足够多的置业顾问和中介

当他们每天发朋友圈时

刀光剑影、血雨腥风的江湖战场

一定会让你对于市场的认知

产生更加真实的见解

说实话,这样的市场对于购房者来说

低价并不意味着最好

往往在数字下滑的背后

是一场心惊胆寒、焦虑与不安的开始

他可能预示着你与维权之路更加贴近

也可能暗示着你离换房重置近在咫尺

无论与否,开封这场楼市的保卫战

已经在全面打响

NO.2 | 贰

那么,引导这场价格下探的原因

究竟起始于哪里?

第一,城市性质的定位

就已经决定了开封楼市只能打顺风牌

而经不起任何的逆风局

在没有大量外来人口的不断蓄水填充

在没有每年毕业生留汴发展的人才累计

只依靠自有人群的单核消化

用脑子稍微想一想,这样的市场消费力

在市场顺境的时候,购房者锦上添花,可以

一但市场有风吹草动

「树倒猢狲散」的破局,绝对是必然

这段时间,内参团队不停往返于郑州与开封之间

在楼市最敏感的时刻,洞察两座城市的发展

说实话,我们在郑州所走访的多家楼盘

售楼现场的购房者均是络绎不绝

每月平销百套的项目

更是一抓一大把

越来越多的外地口音

充溢在购房大军中,不断前来郑州投资置业

限购政策在当下的郑州楼市

已然被市场悄然击破

郑东白沙组团,邻近未来省政府所在地的象湖周边

精装成品高层,已经来到令人眼馋的12000元/㎡

综合对比来看,和开封相差不大的价格背后

是集全省优势为一身的国际郑

正在不断积攒能量、蓄力待发

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*同样是远景规划

发展潜力不可同日而语的郑东新区白沙组团

*市场不会欺骗每一个人

抢夺开封购房者的侵略战,已经鸣枪!

而来自于开封的投资购房者,纷纷奔赴郑州置业

已经成为当下的一种趋势

在郑州市场越演越烈

究其原因,是以郑州为首的中原城市群

正处于「吸血发展」的大跨越时期

其现阶段的得利者,显然是郑州

而强大的虹吸效应,潜力无限的未来发展

已经把开封的投资需求客群

正在完全照单全收、吸食殆尽

城市升级之下的跨区域购房置业

正是投资人群逐渐脱离开封楼市的主因之一

也是郑州楼市不断能够从周边地市

补充能量,维持自身平稳发展的源泉

开封楼市显然在这一环节上,劣势尽显

第二,上半年集中开盘的项目过于密集

彻底透支了市场仅存的购买力

回首去年同期,开封楼市也经历了磕磕绊绊

但其房价并有有大规模的下滑

市场顽强的顶住了上一波的市场冲击

而在今年开春之后,憋了一肚子需求的项目和购房者

纷纷开闸放水

5月份接连不断的开盘大战,在提升楼市价格之后

更是把整个市场抑制多时的需求瞬间激活

俗话说,「吃的太快,容易噎着」

当这波已经成熟的韭菜被割完之后

市场瞬间没有了接棒者

剩下的只是这被割的韭菜

在市场的高岗上,默默哭泣

第三,当购买力透支,便是观望氛围的起势

真正购房自住的需求,已经被完全抑制

因为他们在纷杂繁乱的楼市信息中

找不到哪一根才是正确的

生怕自己踩错节拍

买房之后,便遭遇价格下滑

而政府解除限售政策的「一日游」

犹如一把导火索

瞬间打破了开发商们对于市场未来的任何幻想

因此,当几天之后的

三大街项目率先开启低价销售之后

彻底打破了

坚守在各个项目之间不成文的市场默契约定

纷纷祭出价格这把最后的大杀器

来个鱼死网破

这种不成功,便成仁的做法

在开发商的眼中,略微有些悲壮

但如果不这样,哪个项目能够拍着胸脯保证

可以安稳的活到年底?

大公司的项目,显然不会与市场对着干

他们所追求的是区域大账面或全国大账面的漂亮

而不在于一城一池的得失

当大品牌纷纷降价促销

那些坚守地市和区域的小品牌和小项目

没有不跟进出牌的道理

因此,在开发商眼中的这场开封楼市保卫战

虽然也有抵御郑州市场外来顷袭的主因

但从自身利益出发

更多保卫的是自身业绩和任务的冲刺

关键时刻,哪里还能考虑到别人

自己先活下来才是王道

NO.3 | 叁

站在购房者的角度

这场开封楼市保卫战的机会点,会在哪里?

1.你要知晓的是

这场拿着价格当令箭的比拼战役

起码会延续到春节之后

而在这个周期中

十二月的后半旬

将会是购房者重中之重的「捡漏」黄金期

那些具有上市背景、全国联动的大房企

为了完成业绩指标,什么事情都干得出来

静静等待,就好

这些,仅仅是对于真正购房自住的人们所言

那些想短、中期投资的炒房客,请移步郑州

2.不要听风就是雨

市场中有些楼盘的促销,其实是名副其实的「假促销」

一些单价极低的房源,在吸引你的同时

背后往往存在着「位置差、户型差、数量少」

这样的房源就算供着你选

稍微追求一些品质的购房者,也决不会看上眼

买房最忌讳想当然

用脚来实地丈量、考察项目和市场

才是不吃亏的最佳保障

3.市场在低谷时,才能真正看出区域的价值

而衡量区域的唯一标注,便是价格的抗跌性

坦白来讲,离主城区较远的房子

由于资源断层、配套缺失

通勤的距离成本、人口聚集的稀少

让区域发展起来的难度和时间消耗

注定将会是一大问题

在市场下行过程中

忽悠不来人,抛盘离手便是最大的可能

大幅度促销的项目,多半来自于此

这些区域的抗跌性,显然是不顶打的

在市场差的时候,不能买

在市场好的时候,也要斟酌再三

4.真心结交你中意楼盘的置业顾问

和信得过的二手房中介朋友

让他们深刻的知晓

你对于房子的无比渴望与向往

也正因为于此,他们会在购房捡漏机会来临的时刻

第一时间想到你

请相信,这样的购房机会

在年底时你一定用得上

5.不要被即将到来的贷款利率调整所吓退

也不要被置业顾问和中介的朋友圈内容所洗脑

买房是件极具挑战性的事情

是聪明人的专属游戏

守好钱袋,不要碰股票,不要碰商铺

任何投资品的战斗力,在住宅面前,均不值一提

在没有遇到让自己真正动心的项目之前

资金充沛,才是你在今后的楼市中

攻城拔寨的底气与根源

做一回聪明人

更要做一回,从市场下行中找寻机遇、价值的聪明人


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