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开封房价2021年会不会比2020年降价幅度更大

发布时间:2021-01-23    来源:开封购房大讲堂   
核心提示:开封房价2021年会不会比2020年降价幅度更大 答: 对于这个问题,我觉得要分几个阶段和几个层面来看: 其一、进入到1月以后,各开发商(截止到目前)还没有推出大规模的返乡促销降价活动。且和去年不同的是,无论 ...

  开封房价2021年会不会比2020年降价幅度更大

  答:

  对于这个问题,我觉得要分几个阶段和几个层面来看:

  其一、进入到1月以后,各开发商(截止到目前)还没有推出大规模的返乡促销降价活动。且和去年不同的是,无论是政府层面还是开发商层面,对于疫情的影响都做了相对充分的预案。尤其是对于开发商来说,至少面对可能突发的阶段性售楼部关门,也会有更多元化的应对方案。除此之外,对于买房人来说,在2020年整体经济环境受疫情影响的前提下,大多数人还是“寅吃卯粮”或者没挣到太多钱。但无论如何,疫情还会是影响当下价格走向的不确定性因素。即:疫情得以再一次有效控制或结束,则经济环境的恢复也会使得2021年楼市面临阶段性的量价双涨的小高潮。

  其二、从2020年的土地成交数据来看,2021年新增的供应量低于2020年的销售量(也低于近几年来的均值),这也使得开封或将正式进入到去库存阶段。从另一个层面来看,在市主要领导班子调整以后,2021年或2022年或将为平稳施政期。即:新领导需要进一步了解开封,为开封新的发展定调,而老百姓也需要进一步的感受新的施政期带来的可能性变化,尤其是在区域发展层面的定调。从现状来看,开封西区核心区域(汴西湖-中意湖)范围内供地已基本结束,下一步是向运粮河、自贸区、西湖龙首、郑开南等区域如何倾向。除此之外,还有古城区、南区火车站、东区、北区开柳路等区域如何倾向。

  其三、整体来说,市区整体房价(尤其是均价层面)或还会呈现稳中小幅下跌的局面。

  分区域和组团来看:

  东区和南区随着新项目的入市,供应产品的增多,会进一步拉动市区整体均价层面的下跌(东区会拉低市区洋房产品的均价,南区的小高层大概率会拉低市区高层产品的均价);

  北区新增的康桥九溪郡二期,晋开四季城B地块的价格走向主要取决于开柳路能否实质性的实施和吾悦广场是否实质性的落地以及吾悦广场配套建设的住宅规模;

  西湖龙首区域主要取决于复兴大道大交通路网贯通的实施,在区域未得到全面认可的情况下,除了西湖半岛可以凭借稀缺湖景资源的溢价跳出价格体系,即使如品质著称的梅隆樾也未必会像永威梅隆樾一样喜提量价层面的双丰收;

  西区高铁站区域的均价或会呈现稳中有升的局面,这主要取决于晖达持续供应中高端产品系,西湖天胤将开启销售项目范围内的另一块地,朗诗汴京熙华府(科技+精装的配置)或将逐步夯实开封销售价格最高的地位;

  汴西湖湖东的集英街,其主要的竞争点是集英街沿线的现房高层。假使区域内二手房持有客群认为开封楼市未来不可能有大的增幅,加速抛售变现楼市投资价值,则区域内的产品供应量则会瞬间增大,购房者的可选择性也会更多,使得区域内期房产品的价值进一步降低。也就是说,在集英街沿线买房,如果是同等或者类似的容积率(2.8以上),那么还不如买现房;

  汴西湖以西的一大街,成为了当下开封楼市价值最贵的区域,其不确定性主要体现在区域内140㎡左右及以上大户型的去化速度;

  中意湖区域所剩楼盘不多,2021年大概率属于美的国宾府的清盘时代;

  运粮湖区域的恒大,主要取决于恒大在全国范围内的资金需求量。而对于开封来说,则取决于童世界的建设速度以及开园规模。除此之外,由于恒大文旅城已经陆续交房,首期高价交房的业主如对区域丧失信心,如“割肉”抛售也会对项目销售产生多元化影响。


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