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楼市方向:县城告别高层时代!住宅不得超18层!

发布时间:2021-04-01    来源:住建部官网   
核心提示:高层,要被“限高”了! 早在去年4月,住建部、发改委两部门放风提出“县城住宅要以多层为主”。而今年3月29日,住建部再次提出,将限制县城居住建筑的高度,新建商品房应以6层及以下的住宅为主,住宅占比不得低 ...

  高层,要被“限高”了!

  早在去年4月,住建部、发改委两部门放风提出“县城住宅要以多层为主”。而今年3月29日,住建部再次提出,将限制县城居住建筑的高度,新建商品房应以6层及以下的住宅为主,住宅占比不得低于75%。同时,县城新建住宅最高层数不得高于18层。

  显然,县城里的高层建筑已经没有未来了。

  为什么推出“限高令”?

  1、配套跟不上

  现在的房子越修越高,但是相应的配套设施跟不上。就拿消防来说,现在常见的消防车云梯高度在50米左右,差不多能抬升到17层楼。而在操作过程中,云梯可能会受到地形、周边设施等诸多因素的影响,导致实际抬升高度进一步下降。

  高层火灾(网络配图)

  同时,高层建筑也考验着物业的管理能力,不仅需要物业自备必要的消防器材,确保疏散设施的完整,还需要定期开展防火巡查,严禁楼道存放杂物、停放电动车,确保安全出口、疏散通道的畅通。

  即使是在很多大城市,高层的消防应急和物业管理都不是件简单的事,更不要说本身硬件设施就跟不上的县城了。

  据公安部统计,在全国23.5万幢高层住宅建筑中,未设置自动消防设施的占46.2%,而设有自动消防设施的高层建筑,平均完好率也不足50%。

  2、屋老化,维护成本高

  一般来说,老化的住宅有两个出路,要不然翻新,要不然拆迁。

  先说翻新,高层建筑的翻新并不容易,主体维护还好说,涉及到内部的水、电、暖就费事了,更不用说管网改造这一类的大工程。现在很多老旧小区都面临这个问题,改造管网不仅需要当期的改造资金,还需要长期的维护管理资金。

  高层维护的时间需要多长?高层维修的资金需要多少?如何协调高层众多业主缴纳维修费用?这些都是高层翻新中亟待解决的问题。

  高层建筑的最好出路其实是拆迁,前提是要有开发商愿意拆——高层容积率非常高,这就意味着高层拆迁的安置成本高、盈利空间小,如果要赚钱,就只能把房子建得更高,但现在县城又开始“限高”了,成本回收就更难了。

  而这些问题,在国外的高层建筑中已经显露弊端了。因此也有一些房产专家说过,高层建筑将在未来沦为贫民窟。

  虽然该想法未免过于偏激。但随着住建部试水“县城限高令”,我们也品出了一丝风向转向的味道。

  3、优化县城居住环境,避免空心化

  现如今,很多县城都面临人口严重流失、城区空心化的问题,此前甚至有委员提议,对人口低于10万人以下的小县进行合并试点——在多重因素的影响下,县城的未来并不明朗。

  如今住建部在县城推行限高,除了高层在县城存在的消防隐患以外,还有一个更深层次的原因——优化县城居住环境,避免城区进一步空心化。

  高层住宅还有未来?

  一般来说,老化的住宅有两个出路,要不然翻新,要不然拆迁。

  先说翻新,高层建筑的翻新并不容易,主体维护还好说,涉及到内部的水、电、暖就费事了,更不用说管网改造这一类的大工程。现在很多老旧小区都面临这个问题,改造管网不仅需要当期的改造资金,还需要长期的维护管理资金。

  高层建筑的最好出路其实是拆迁,前提是要有开发商愿意拆——高层容积率非常高,这就意味着高层拆迁的安置成本高、盈利空间小,如果要赚钱,就只能把房子建得更高,但现在县城又开始“限高”了,成本回收就更难了。而这些问题,在国外的高层建筑中已经显露弊端了。

  而在我国,现如今高层住宅的房价并不便宜,能买得起高层房产的人,大多是有一定经济基础的。对于高层业主来说,他们买房时可能更看重景观、品质、区位,并不会格外在意未来30年之后高层建筑改造难、拆迁难的问题。

  因为,高层业主普遍住上10年左右就会进行房屋置换,也就是说,还没等房子老化到一定程度,首批可能业主就走人了。而我国楼市目前仍在整体上涨阶段,二手房价格主要受到整体市场导向的影响,短期内也不会让高层住宅明显贬值。

  很长一段时间以来,房价吃的是城市发展的红利,而不是建筑本身。城市要是有发展的潜力,管你买的是高层还是小高层还是多层,都是有未来的。

  然而随着住建部试水“县城限高令”,也有了一丝风向转向的味道。毕竟这是一条影响极大的征求意见稿,有太多小城市会受到波及。

  在小编看来,如果楼层过高,会存在消费安全、电梯安全问题,特别是经过疫情,人们对降低建筑密度的需要更加在意了。总之,对于全国而言,降低新盘限高和容积率已成趋势。

  附件

  关于加强县城绿色低碳建设的意见

  (征求意见稿)

  县城是县域经济社会发展的中心和城乡融合发展的关键节点,是推进城乡绿色发展的重要载体。为深入贯彻落实党的十九届五中全会精神和“十四五”规划纲要部署要求,推进县城绿色低碳建设,现提出如下意见。

  一、充分认识推动县城绿色低碳建设的重要意义

  以县城为载体的就地城镇化是我国城镇化的重要特色。随着我国步入城镇化较快发展的中后期,县城逐渐成为县域农业转移人口和返乡农民工安家定居的首选地,在推进以人为核心的新型城镇化中发挥着十分重要的作用。改革开放以来,我国县城建设取得显著成就,县城面貌发生巨大变化,但仍然存在县城规模无序扩张、布局不合理、密度和强度过高、基础设施和公共服务设施能力不足、人居环境质量不高等问题,迫切需要转变县城开发建设方式,推进县城建设绿色低碳发展。加强县城绿色低碳建设,是贯彻新发展理念、推动县城高质量发展的必然要求,是实施乡村建设行动、统筹城乡融合发展的重要内容,是补齐县城建设短板、满足人民群众日益增长的美好生活需要的重要举措。要立足新发展阶段,贯彻新发展理念,推动构建新发展格局,坚持以人民为中心的发展思想,统筹县城建设发展的经济需要、生活需要、生态需要、安全需要,推动县城提质增效,提升县城承载力和公共服务水平,增强县城综合服务能力,以绿色低碳理念引领县城高质量发展,推动形成绿色生产方式和生活方式,促进实现碳达峰、碳中和目标。

  二、严格落实县城绿色低碳建设的有关要求

  (一)严守县城建设安全底线。县城建设要坚持系统观念,统筹发展与安全,明确县城建设安全底线要求。县城新建建筑应选择在安全、适宜的地段进行建设,避开山洪、滑坡、泥石流等地质和自然灾害易发的区域,并做好防灾安全论证。

  (二)控制县城建设密度和强度。县城建设应疏密有度、错落有致,既要防止盲目进行高密度高强度开发,又要防止摊大饼式无序蔓延。县城人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人,县城建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8。

  (三)限制县城居住建筑高度。县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以6层为主,6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的,应严格充分论证,并加强消防应急、市政配套设施等建设。

  (四)县城建设要与自然环境相协调。县城建设应充分利用原有地形地貌,不挖山、不填湖,不破坏原有的山水环境,保持山水脉络和自然风貌。县城绿化美化主要采用乡土树种,实现县城风貌与周边农林牧业景观有机融合。充分利用县城自然环境,推进生态绿道和绿色游憩空间等建设。

  (五)大力发展绿色建筑和建筑节能。县城新建建筑要普遍达到基本级绿色建筑要求。鼓励发展星级绿色建筑。加快推行绿色建筑和建筑节能标准,加强设计、施工和运行管理,不断提高新建建筑中绿色建筑的比例。推进老旧小区节能改造和功能提升。大力推广应用绿色建材。推行装配式钢结构等新型建造方式。提升县城能源使用效率,大力发展适应当地资源禀赋和需求的可再生能源,推广清洁能源应用,推进北方县城清洁取暖,降低传统化石能源在建筑用能中的比例。

  (六)建设绿色节约型基础设施。县城基础设施建设要适合本地特点,以小型化、分散化、生态化方式为主,降低建设和运营维护成本。倡导大分散与小区域集中相结合的基础设施布局方式,因地制宜布置分布式能源、污水处理等设施,减少输配管线建设和运行成本,并与周边自然生态环境有机融合。

  (七)加强县城历史文化保护传承。保护传承县城历史文化和风貌,保存传统街区整体格局和原有街巷网络。不拆历史建筑、不砍古树名木、不破坏历史环境。加快推进历史文化街区划定和历史建筑确定工作,及时认定公布具有保护价值的老城片区和建筑,实施挂牌测绘建档,明确保护管理要求,确保有效保护、合理利用。

  (八)建设畅通的步行系统。打造适宜步行的县城交通体系,建设连续通畅的步行道网络。打通步行道断头道路,连接中断节点,优化过街设施,清理违法占道行为,提高道路通达性。完善安全措施,加强管理养护,确保步行道通行安全。

  (九)营造人性化公共环境。严格控制县城广场规模,县城广场的集中硬地面积不应超过2公顷。推行“窄马路、密路网、小街区”,打造县城宜人的空间尺度。控制县城道路宽度,县城道路包括绿化带的红线宽度不超过40米。主要生活性街道沿街建筑与道路的高宽比原则上按1.5至2控制。

  (十)推行以街区为单元的统筹建设方式。要合理确定县城居住社区规模,加强市政基础设施和基本公共服务设施配套,因地制宜配置生活污水和垃圾处理等设施。探索以街区为单元统筹建设公共服务、商业服务、文化体育等设施,加强社区绿化、公共活动空间场所建设,打造尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。

  三、切实抓好组织实施

  (一)细化落实措施。各地要按照本意见要求,根据本地区县城常住人口规模、地理位置、自然条件、功能定位等因素明确适用范围,特别是位于农产品主产区、生态功能区的县城要严格按照有关要求开展绿色低碳建设。各地要根据本地实际情况提出具体措施,细化有关要求,可进一步提高标准,但不能降低底线要求。

  (二)加强组织领导。各地要充分认识加强县城绿色低碳建设的重要性和紧迫性,将其作为落实“十四五”规划纲要,推动城乡建设绿色发展的重要内容,加强对本地区县城绿色低碳建设的督促指导,建立激励机制,强化政策支持。各县要切实做好组织实施,压实工作责任,确保各项措施落实落地。要加大宣传引导力度,发动各方力量参与县城绿色低碳建设,营造良好氛围。

  (三)积极开展试点。各地要根据本地实际,选择有代表性的县城开展试点,探索可复制可推广的经验做法。要对本地区县城绿色低碳建设情况进行评估,总结工作进展成效,及时推广好的经验模式。住房和城乡建设部将把县城绿色低碳建设情况纳入乡村建设评价体系,评估实施情况,针对存在的问题提出改进措施,指导各地加大工作力度,持续提升县城绿色低碳建设水平。


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