三孩生育政策及配套支持措施来了，会影响后续楼市吗

　　7月20日，《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》（下称《决定》）公布，提出一揽子优惠措施，作为“三孩政策”的配套支持。一石激起千层浪，“三胎”再次成为热议话题。

　　其实纵观世界，为了解决低生育率问题，很多低生育率国家都有不同的政策，比如：

　　韩国政府每年提供5万套保障性住房，给月收入低于一定水平的新婚夫妇，新婚夫妇购买第一套住房给予购房税收优惠；日本针对由母亲和未成年子女组成的单亲家庭，享有住房贷款优惠及供应住宅有限居住权......

　　而我国这次发布的《决定》，仅涉及优生优育、普惠托育、降低“三育”成本方面的措施就有40多项，同时要求做好新旧政策衔接，取消社会抚养费等制约措施，将入户、入学、入职等与个人生育情况全面脱钩，探索设立独生子女父母护理假制度，对计划生育特殊家庭进行全方位帮扶。

　　尤其值得关注的是，本次《决定》中有多项措施涉及住房及相关内容。

　　之前，中国人民大学研究员曾发表过题为《人口研究》的研究文章，研究指出我国生育率下降与房价上涨有着一定的关联性，研究发现，房价每上涨1000元/平方米，生育一孩的概率将降低1.8%~2.9%，生育二孩的概率将降低2.4%~8.8%，佐证了房价因素是影响生育政策效果的重要变量。

　　所以，在制定三孩生育政策及配套支持措施时，房产必然会是重点关注的一环。一方面增加住房，特别是保障性住房、租赁住房供应，降低居住成本，另一方面，通过向生育二孩、三孩家庭实施与居住相关联的政策优惠，以达到对生育政策的正向刺激作用，是最直接的措施。

　　在本次《决定》涉及的住房方面的配套政策中，也确实看到了这些方面的呈现，我们不妨做个简单的解读：

　　15条：将婴幼儿照护服务纳入经济社会发展规划，强化政策引导，通过完善土地、住房、财政、金融、人才等支持政策，引导社会力量积极参与。

　　本轮房地产调控提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，但是部分热点城市的房价依然高企，原因是供需依旧不平衡。比如有的城市人口以每年数十万的规模流入，但土地供应却跟不上人口增长速度，造成人地矛盾日益突出，所以，我们可以大胆推测，未来可能会就房价调控、土地供应方面出台部分政策，适应“三孩”时代的需求。

　　16条：加强社区托育服务设施建设，完善居住社区婴幼儿活动场所和服务设施。

　　目前，在各类商品住宅建设，或者未来社区打造方面，各种儿童主题游乐区、亲子空间方面的呈现已非常普遍，部分品牌开发商还设置了针对儿童业主的专门社区服务。

　　如今，政策上提出了“加强社区托育服务建设”的内容，相信在未来的住宅产品设计中，开发商们也会有这类概念的植入。是否会引入国外托幼服务方面的理念，将托育服务设施纳入社区规划，将托幼服务列入社区服务中呢？我们不妨拭目以待。

　　19条：加强税收、住房等支持政策。地方政府在配租公租房时，对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭，可根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。地方政府可以研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。

　　23条：对住房困难的，优先纳入住房保障。

　　条款中，提及了三方面的优惠内容：公租房的户型改革、租赁的优惠政策、购房的优惠政策。政策明确了基于人口数量和结构变动的改革，未来也必定会有政策上的推进，尤其是户型的设计和优化等，都将成为“十四五”期间市场颇为关注的内容。

　　《决定》虽然没有具体的优惠政策内容，但是至少明确了两部分的内容：

　　首先，提及了“实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策”的内容，比如三胎家庭，可能二套房还是不够的。在部分对于首套、二套等界定比较严厉的地区，若是后续人口规模增大后，相关住房政策可能会有一定调整空间。

　　其次，随着“三胎”时代的到来，基于人口结构和居住实际需求，“非普通住宅”的界定标准是否会进行相应调整？目前大部分城市的非普住宅的门槛认定中，有一条是建筑面积140㎡，普通住宅和非普通住宅的税费甚至房贷政策上亦有区别，未来是否会有税费减免方面的支持？同时是否将对“三胎”家庭购房给予补贴等方面的优惠？这一点也值得关注。