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2021年供地完成率35%,郑州摆脱“土地财政”了吗?

发布时间:2021-11-18    来源:乐居网郑州   
核心提示:11月19日,郑州第二轮集中土拍即将开拍。 第二轮集中土拍相比第一轮土拍无论是供地规模还是起拍总价都缩水不

  11月19日,郑州第二轮集中土拍即将开拍。

  第二轮集中土拍相比第一轮土拍无论是供地规模还是起拍总价都缩水不小。

  15宗地,起拍总价114亿元。

  作为集中供地的22城最后一个第二轮供地的城市,郑州似乎显得并不那么“大气”。

  据有关数据,作为土地财政依赖程度较高的城市,郑州今年在土地供应上明显“收缩”,截止到第二轮挂牌土地,2021年郑州供地完成率仅35%。

  郑州摆脱“土地财政”了吗?“大水漫灌”式供地真的结束了吗?

  No.1

  郑州供地完成率仅35%

  从郑州市自然资源和规划局公布的《郑州市市本级2021年度国有建设用地供应计划》了解到,2021年郑州的住宅供地计划为17494亩。而郑州第一轮集中供地住宅规模约为3396亩,约占全年宅地供应计划的25%。加上首轮集中土拍之前,郑州出让的住宅用地规模约为2021亩,共计约5417亩。郑州第二轮集中土拍出让土地供给820亩。截止到第二轮集中供地,郑州全年合计供应6237亩,占全年供应计划的35%。

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  而根据投实数据,土地财政依赖的城市新一线杭州南京武汉福州西安郑州很多大家熟悉的城市土地财政超高依赖超过100%。

  郑州:上半年政府财政一般公共预算收入731.9亿元,一般公共预算支出791亿元。2021上半年郑州土拍,49宗地全部成交,其中4宗地块溢价成交,总成交金额414.2亿元。

  长沙:上半年政府财政一般公共预算收入656.55亿元,一般公共预算支出736.42亿元。2021年1-6月,长沙六区一县共成功出让146宗地,包括32宗商住用地、21宗住宅用地、38宗商业用地、49宗工业用地和6宗其他用地,总成交金额603.8亿元 。

  合肥:上半年政府财政一般公共预算收入479.74亿元,一般公共预算支出625.37亿元。2021年合肥1-6月共计出让地块61宗,总面积5641.27亩,总成交金额429亿元。

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  这些数字背后,很难让人不把拍地收入与财政收入联想在一起。2003年和2004年开始的房地产支柱经济政策+土地限量供应政策,将卖土地作为收入来源,作为政府收入的支撑,土地财政因此产生。

  No.2

  郑州存量住宅用地达6.5万亩

  缺乏产业的支撑,“土地财政”就成了城市更新的主要动力。

  郑州的市政建设在大跨步的向前。郑州地铁目前已经运营7条地铁路线,2020年新开通两条,交通加速建设,全国地铁运营里程排名第15名。“米”字型产业带发展战略,推动“米”字型高速铁路网形成,快速衔接国家快速铁路网,实现连南贯北、承东启西。三环快速路、四环快速路、农业路高架把城市的框架不断拉大,却极大的缩短了出行耗时。市政公园越来越多,城市主干道的景观绿植,点亮了城市风景……

  另一方面,土地的大量供应,也造成了存量土地激增,市场供大于求。

  根据郑州市自然资源和规划局发布的《2021年第三季度郑州市存量住宅用地信息》,郑州市存量住宅用地总面积为4306.56公顷(约64598.4 亩),相比二季度增长1.86公顷。郑州市区存量住宅用地信息汇总表中还显示,郑州市存量住宅项目总数1060个,未动工土地面积总计1267.70公顷,占比26%,已动工未竣工土地面积3038.86公顷,占比63%,与二季度相比变化均不大。三季度未销售房屋的土地面积为505.11公顷,环比下降14.85%,占比11%。

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  通过以上各区数据,可以发现,过去几年,住宅供应一直在增加。

  而未销售房屋的土地面积则直接决定了短期内与未来几年的住宅供应量,其中最多的是二七区和上街区,二七区以一千六百多亩的规模,位居首位。根据郑州住房保障和房地产管理局公布的信息统计,郑州主城区7月有23个住宅项目取得预售证,共计房源6043套,8月13个住宅项目取得预售证,共计房源3880套,9月31个住宅项目取得预售证,三季度合计新增待售房源超万套。

  No.3

  与“土地财政”的博弈已经开始

  今年6月4日,财政部发文,要求将国有土地使用权出让收入收归税务部门(中央直管部门),其实也就是说,今后土拍的收入不再由地方独立收取,而是由税务部门(中央直管部门)统一征收。但中央也会适当分配,针对土地出让金,据可查资料显示中央与地方的分成比例是3:7。很明显,这一做法就是引导地方政府在土地出让环节更加谨慎合理,降低对“土地财政”的依赖。

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  今年10月23日,房地产税改革试点开启。全国人大常委会关于授权授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。一时间,一片哗然。目前上海,重庆等城市已经先行试点。都说房地产税的落地会影响房价下跌,其实不然,它增加有多套住房人的持有成本,保护刚需对住宅居住的基本需求,更能从侧面调整整个税收结构。

  这就需要吸引更多的高精尖企业入驻;如何吸引巨头公司投资建厂;如何吸引更多的人才。新市长刚调任郑州市时,就牵线搭桥把马云请来,想让阿里带郑州一起飞,可谁想今年国家重拳出击,打击互联网巨头行业垄断……但我们可以看到的是政府也在为之一直努力,列如郑州白沙科学谷,云湖大数据产业园等的脉络已经逐渐清晰。产业高速的发展,带动就业增加收入,政府也因此收取更多税收收入,也许这才是一个良性循环。

  土地财经已经诟病已久,但不可否认,房地产的黄金十年,也是土地出让金制度带来的发展动力。如今,随着“房住不炒”的不断深入,房地产调控步入深水区,税收制度的调整,房地产正在过渡到一个平稳健康有序的道路上来。土地财政也行将退出历史舞台,土地出让环节更加的谨慎科学,城市的发展将更多的依赖产业的支持,高新科技的支撑,房地产作为保证基本需求的位面,扮演更重要也是更合理的角色。


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