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2022年该抓紧买房还是卖房?

发布时间:2022-01-06    来源:专聊房君   
核心提示:回顾2021年的楼市,一季度房地产市场突然回暖,特别是春节过后,一些热点城市又出现了久违的排队买房,一房难求的盛况。这给很多人造成错觉,误以为房价还会出现大涨。但好景不长,受到房地产调控的持续影响,今 ...

  回顾2021年的楼市,一季度房地产市场突然回暖,特别是春节过后,一些热点城市又出现了久违的排队买房,一房难求的盛况。这给很多人造成错觉,误以为房价还会出现大涨。但好景不长,受到房地产调控的持续影响,今年的二、三季度楼市开始降温,即使是开发商所期盼的房地产市场的“金九银十”也没有出现过,现在各地楼市处于成交较为低迷的情况。


  值得注意的是,与过去不同的是,目前国内房地产市场出现了二种特殊情况:一个是,受到央行收紧房贷额度,以及各国有银行上调房贷门槛和利率的影响,各大城市二手房挂牌量猛增。例如成都、济南、青岛、天津等城市,二手房挂牌量均已超过10万套。目前二手房出现严重的供大于求的情况。现在二手房要想出售变现的难度非常大。

  另一个是国内房价出现了分化现象。在国内的100个城市中,新房价格环比上涨的城市有65个,而33个城市房价出现了下跌,环比持平的城市只有2个。再看二手房市场,情况更加糟糕,在100个城市中有52个城市房价环比上涨,43个城市的二手房价格环比下跌,只有5个城市房价环比持平的。这与过去各城市房价都只涨不跌的情况相比,房地产市场已经开始全面降温了。


  现在对于购房者来说,还是比较纠结的,如果不买房,万一房价在经过稍许调整后,又出现新一波上涨行情,购房者就有可能踏空了。但是如果现在买了房,面对目前明显房价高位调整的趋势,无疑是充当接盘侠,万一将来房价出现大幅调整,现在买房的人会被深套其中。

  那么,如果现在买房,5年之后会不会陷入“亏得一塌糊涂”境地呢?我们认为,这种可能性很大,尤其是在三四线城市买房的购房者特别要小心了。首先,现在央行已经全面收紧房贷。从去年8月份开始,央行对开发商融资设置了“三道红线”,开发商的各项指标只有达到了“三道红线”才能融资。

  到了今年初,央行规定各国有银行的个人房贷不得超过新增贷款的30%,开发贷不得超过40%。此外,央行还严禁消费贷、经营贷等短期贷款进入到房地产市场。而各银行也把申请房贷的时间延长了,房贷利率现在也已经上调。如果这种情况一直持续下去,国内的房地产市场会快速降温,各地的房价会出现较大调整。


  再者,房产税离我们越来越近了。去年不动产登记已经全国联网,这为房产税的出台做好了准备。与此同时,上海和重庆在经过多年房产税的试点,也已经积累了宝贵的经验,将向全国推广。房产税预计将在“十四五”期间出台。

  我们国家出台房产税的目的,并不只是打压高房价,但是房产税的出台增加了持有房子的成本,这给囤积炒房者带来较大的影响,他们会把大量房源抛向市场。如果房产税出台了,肯定会加快房价调整的进程。

  再次,国内房价在经历了20年的上涨之后,我国人均住房面积达到了39平米。也就是说,该买房的人已经买了房子,买不起房的人,面对高房价也买不起。资料显示,96%的家庭拥有一套房产,40%的家庭拥有二套以上房产,拥有三套以上房产的家庭达到了10.5%。


  现在不管是大城市,还是中小城市,如果去掉投机性购房需求,当地的刚性购房需求趋于饱和了,未来5年不会有太多刚性购房者入市,购房需求的减少,会使房子上涨乏力,下跌空间却很大。

  最后,现在国内正在加紧建立健全房地产的长效机制。最近,我们国家开始规范和整治房屋租赁市场,各地也在推进共有产权房的建设。在未来5年之后,国内住房市场除了商品房市场之外,还有房屋租赁市场、共有产权房市场。

  这将会对商品房市场的需求产生分流。未来年轻人可以通过租房市场解决居住问题,而低收入群体可以通过共有产权房来圆上住房梦,而商品房市场将由中、高收入群体购买。未来商品房价格将逐步回归居住的属性。


  如果在2021年买房,未来5年后会不会“亏得一塌糊涂”?这是大概率要发生的事,由于央行对楼市进行了严厉的调控,以及房产税的越来越近,房地产已经趋于饱和,以及房地产长效机制在逐步建立健全。5年后房价上涨的可能性基本不存在,而高房价去泡沫化、去杠杆化,回归居住属性的可能性却是极大。2021年买房,等于是为之前几十年房价上涨买单,不仅会“亏得一塌糊涂”而且还会为此“抱憾终生”。

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